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Las casas prefabricadas solares en suelo rústico.

  • 24julio 2012
  • Autoría: Carlos Mateu de Suelo Solar
  • 9 comentario/s
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Las casas prefabricadas solares en suelo rústico.

Todas las construcciones que se hagan en cualquier tipo de suelo precisan de licencia. La Ley del Suelo, los Planes Generales de Ordenación Urbana, las normas subsidiarias, etc... regulan estas nuevas construcciones.

Son muchas las dudas que suscitan a los futuros propietarios de viviendas prefabricadas que desean construir éstas en terreno rústico no urbanizable.
Dado que el tendido eléctrico no suele haber llegado a estos terrenos de uso rústico la opción de instalar paneles para bombeo solar, calefacción, ACS y electricidad es imprescindible.

Entre las principales dudas que surgen, nos encontramos las siguientes:

- ¿Las casas prefabricadas ecosostenibles se pueden instalar en cualquier sitio?.

- ¿Qué trámites hay que seguir para poder instalar una casa prefabricada ecosostenible en un terreno rústico?

¿Qué licencias municipales se necesitan para instalar estas viviendas en estos terrenos no urbanizables?


Intentaremos en este artículo dar respuesta a estos y otros interrogantes que se plantean.

En primer lugar hemos de partir de la base de que la colocación, construcción o instalación de una casa prefabricada sin la correspondiente autorización o licencia es un infracción urbanística. Por tanto deberá procederse en primer lugar a la obtención de las licencias correspondientes. Cualquier construcción o instalación precisa de licencia de obras o instalación.

Para ello lo primero que debe hacer el interesado en la instalación de una casa prefabricada en suelo no urbanizable es conocer la normativa existente del ayuntamiento del lugar. Cada municipio cuenta con su Plan General de Ordenación Urbana y sus normas subsidiarias. El objeto y fin de esta  normativa urbanística radica en evitar la creación de nuevos núcleos de población en zonas no permitidas.

Todos los municipios españoles a la hora de instalar o construir una casa prefabricada solar te van a solicitar que ejecutes las obras previas y las conexiones a las redes de saneamiento, como es la electricidad, agua, etc. Al contar la nueva vivienda con energía solar será suficiente la presentación de un Informe del Ingeniero instalador junto con el proyecto. Respecto del suministro de agua si el terreno cuenta con pozo, el proyecto ha de contener la posibilidad de bombeo solar que hará que la vivienda sea habitable por contar y disponer de estos suministros.

Gracias a la energía solar y a un pozo conseguimos que la calificación de suelo rústico a efectos prácticos, - no así de momento a los efectos legales- pueda considerarse como urbanizable.

Tras conocer el Plan de Ordenación Urbana del municipio y sus normas subsidiarias, hemos de tener en cuenta que la Ley del Suelo no considera legales las instalaciones de las casa prefabricadas, salvo que cumplan determinados requisitos específicos de ésta y de la normativa local.

Por poner un ejemplo, el artículo 25 de la Ley 5/1999 de 8 de abril de urbanismo de Castilla y León, permite que en suelo rústico común se construyan viviendas unifamiliares aisladas siempre y cuando no formen núcleo de población. En este sentido la citada Ley dispone la necesidad de solicitar en el ayuntamiento la correspondiente autorización de uso excepcional en suelo rústico.

Asimismo en Extremadura para poder construir una vivienda prefabricada solar sobre suelo no urbanizable se precisan dos actos diferentes:

- calificación urbanística a otorgar por la Dirección General de Urbanismo y Ordenación del Territorio  y

- licencia urbanística municipal.

La solicitud de licencia debe presentarse ante el Ayuntamiento y será éste quien remitirá la solicitud a la Consejería de Fomento solicitando la calificación (arts. 18 a 29 de la Ley 15/2001, de 14 de Diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura).

Los Ayuntamientos españoles cuentan con su propia normativa, que les diferencia del resto de municipios, en la que se determinan las condiciones constructivas:
- la superficie miníma del terreno para poder construir una vivienda solar.
- la superficie máxima de contrucción de la vivienda.
- la actividad que se puede realizar en el terreno.
- la posibilidad de poder construir una planta baja o en su caso dos plantas, etc.

Existen en España muchas empresas que se encargan de la tramitación urbanística, de la redacción o confección del proyecto técnico, de la solicitud y otorgamiento de la licencia de obras (ICIO), la emisión de certificaciones de obra, del alta en el Catastro y pago del IBI, etc.

Los requisitos que debe cumplir el proyecto pueden resumirse en los siguientes:

1. deben incorporarse todos los informes de otros órganos que puedan resultar afectados según la ubicación concreta de vivienda, tales como un informe de no afección a espacios naturales protegidos.
Es imporante destacar en este apartado que de conformidad con la sentencia del TSJ de Extremadura de 26 de abril de 2005  no se precisa de informe de impacto ambiental.

2. el proyecto debe ajustarse al planeamiento urbanístico municipal en vigor (alturas, ocupación máxima del terreno, lindes etc...)

3. En la actualidad, legalizar una vivienda requiere del cumplimiento del CTE (Código Técnico de la Edificación) y sus exigencias son muy altas en cuanto a aislamientos, instalaciones y calidad de los materiales.

El CTE exime de su cumplimiento a edificaciones que:
1) no estén destinadas a residencia, como industrias, talleres y naves agrícolas
2) construcciones provisionales con un plazo de utilización inferior a 2 años, y
3) edificios aislados con una superficie total inferior a 50 m2.

El CTE obliga a una serie de requisitos mínimos de aislamiento térmico, aislamiento acústico, habitabilidad, accesibilidad, instalación de energías renovables.

La tendencia del CTE es lograr que la vivienda sea lo más ecosostenible minimizando el consumo de ACS y calefacción  conforme a unas tablas de nivel D. Asimismo el CTE persigue una mayor eficiencia de los materiales, y que estos puedan ser reciclados

Todas estas construcciones para ser ejecutadas también requieren de licencia de obras y el correspondiente pago del ICIO (Impuesto de construcciones, instalaciones y obras) que hay que abonar al Ayuntamiento antes de comenzar los trabajos.

Como resumen, podemos señalar que:

a) Cualquier uso del suelo, ya sea rústico o urbanizable requiere licencia municipal.

b) Cualquier uso del suelo cuyo destino sea incompatible con la clasificación del suelo será ilegal, y sería constitutivo de un delito contra la Ordenación del Territorio.

c) Cuaquier uso de edificación en suelo no apto puede ser considerado como un delito urbanístico, pues para que fuese legal sería necesario realizar una modificación en el planeamiento.

d) Cada municipio tiene su propia normativa, operativa, y su tramitación administrativa.



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