Suelo Solar

Las casas prefabricadas solares en suelo rústico.

  • 24julio 2012
  • Autoría: Carlos Mateu de Suelo Solar
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Las casas prefabricadas solares en suelo rústico.

Todas las construcciones que se hagan en cualquier tipo de suelo precisan de licencia. La Ley del Suelo, los Planes Generales de Ordenación Urbana, las normas subsidiarias, etc... regulan estas nuevas construcciones.

Son muchas las dudas que suscitan a los futuros propietarios de viviendas prefabricadas que desean construir éstas en terreno rústico no urbanizable.
Dado que el tendido eléctrico no suele haber llegado a estos terrenos de uso rústico la opción de instalar paneles para bombeo solar, calefacción, ACS y electricidad es imprescindible.

Entre las principales dudas que surgen, nos encontramos las siguientes:

- ¿Las casas prefabricadas ecosostenibles se pueden instalar en cualquier sitio?.

- ¿Qué trámites hay que seguir para poder instalar una casa prefabricada ecosostenible en un terreno rústico?

¿Qué licencias municipales se necesitan para instalar estas viviendas en estos terrenos no urbanizables?


Intentaremos en este artículo dar respuesta a estos y otros interrogantes que se plantean.

En primer lugar hemos de partir de la base de que la colocación, construcción o instalación de una casa prefabricada sin la correspondiente autorización o licencia es un infracción urbanística. Por tanto deberá procederse en primer lugar a la obtención de las licencias correspondientes. Cualquier construcción o instalación precisa de licencia de obras o instalación.

Para ello lo primero que debe hacer el interesado en la instalación de una casa prefabricada en suelo no urbanizable es conocer la normativa existente del ayuntamiento del lugar. Cada municipio cuenta con su Plan General de Ordenación Urbana y sus normas subsidiarias. El objeto y fin de esta  normativa urbanística radica en evitar la creación de nuevos núcleos de población en zonas no permitidas.

Todos los municipios españoles a la hora de instalar o construir una casa prefabricada solar te van a solicitar que ejecutes las obras previas y las conexiones a las redes de saneamiento, como es la electricidad, agua, etc. Al contar la nueva vivienda con energía solar será suficiente la presentación de un Informe del Ingeniero instalador junto con el proyecto. Respecto del suministro de agua si el terreno cuenta con pozo, el proyecto ha de contener la posibilidad de bombeo solar que hará que la vivienda sea habitable por contar y disponer de estos suministros.

Gracias a la energía solar y a un pozo conseguimos que la calificación de suelo rústico a efectos prácticos, - no así de momento a los efectos legales- pueda considerarse como urbanizable.

Tras conocer el Plan de Ordenación Urbana del municipio y sus normas subsidiarias, hemos de tener en cuenta que la Ley del Suelo no considera legales las instalaciones de las casa prefabricadas, salvo que cumplan determinados requisitos específicos de ésta y de la normativa local.

Por poner un ejemplo, el artículo 25 de la Ley 5/1999 de 8 de abril de urbanismo de Castilla y León, permite que en suelo rústico común se construyan viviendas unifamiliares aisladas siempre y cuando no formen núcleo de población. En este sentido la citada Ley dispone la necesidad de solicitar en el ayuntamiento la correspondiente autorización de uso excepcional en suelo rústico.

Asimismo en Extremadura para poder construir una vivienda prefabricada solar sobre suelo no urbanizable se precisan dos actos diferentes:

- calificación urbanística a otorgar por la Dirección General de Urbanismo y Ordenación del Territorio  y

- licencia urbanística municipal.

La solicitud de licencia debe presentarse ante el Ayuntamiento y será éste quien remitirá la solicitud a la Consejería de Fomento solicitando la calificación (arts. 18 a 29 de la Ley 15/2001, de 14 de Diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura).

Los Ayuntamientos españoles cuentan con su propia normativa, que les diferencia del resto de municipios, en la que se determinan las condiciones constructivas:
- la superficie miníma del terreno para poder construir una vivienda solar.
- la superficie máxima de contrucción de la vivienda.
- la actividad que se puede realizar en el terreno.
- la posibilidad de poder construir una planta baja o en su caso dos plantas, etc.

Existen en España muchas empresas que se encargan de la tramitación urbanística, de la redacción o confección del proyecto técnico, de la solicitud y otorgamiento de la licencia de obras (ICIO), la emisión de certificaciones de obra, del alta en el Catastro y pago del IBI, etc.

Los requisitos que debe cumplir el proyecto pueden resumirse en los siguientes:

1. deben incorporarse todos los informes de otros órganos que puedan resultar afectados según la ubicación concreta de vivienda, tales como un informe de no afección a espacios naturales protegidos.
Es imporante destacar en este apartado que de conformidad con la sentencia del TSJ de Extremadura de 26 de abril de 2005  no se precisa de informe de impacto ambiental.

2. el proyecto debe ajustarse al planeamiento urbanístico municipal en vigor (alturas, ocupación máxima del terreno, lindes etc...)

3. En la actualidad, legalizar una vivienda requiere del cumplimiento del CTE (Código Técnico de la Edificación) y sus exigencias son muy altas en cuanto a aislamientos, instalaciones y calidad de los materiales.

El CTE exime de su cumplimiento a edificaciones que:
1) no estén destinadas a residencia, como industrias, talleres y naves agrícolas
2) construcciones provisionales con un plazo de utilización inferior a 2 años, y
3) edificios aislados con una superficie total inferior a 50 m2.

El CTE obliga a una serie de requisitos mínimos de aislamiento térmico, aislamiento acústico, habitabilidad, accesibilidad, instalación de energías renovables.

La tendencia del CTE es lograr que la vivienda sea lo más ecosostenible minimizando el consumo de ACS y calefacción  conforme a unas tablas de nivel D. Asimismo el CTE persigue una mayor eficiencia de los materiales, y que estos puedan ser reciclados

Todas estas construcciones para ser ejecutadas también requieren de licencia de obras y el correspondiente pago del ICIO (Impuesto de construcciones, instalaciones y obras) que hay que abonar al Ayuntamiento antes de comenzar los trabajos.

Como resumen, podemos señalar que:

a) Cualquier uso del suelo, ya sea rústico o urbanizable requiere licencia municipal.

b) Cualquier uso del suelo cuyo destino sea incompatible con la clasificación del suelo será ilegal, y sería constitutivo de un delito contra la Ordenación del Territorio.

c) Cuaquier uso de edificación en suelo no apto puede ser considerado como un delito urbanístico, pues para que fuese legal sería necesario realizar una modificación en el planeamiento.

d) Cada municipio tiene su propia normativa, operativa, y su tramitación administrativa.



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  • 9 Comentarios
  • Comentarios :

    • josefa alvarez

      Casa en muy mal estado

      • 13enero 2014
      • Autoría: josefa alvarez

      Tengo una casa heredara en muy mal estado en SALDES provincia de BARCELONA y si la queremos reformar nos vale muchisimo y no la podriamos disfruar a lo mejor nunca pues somos ya de 50 60 años, y habiamos pensado plantearnos en hacerla prefabricada pero no se si nos la dejarian hacer pues la zona es rustica, por falta de terreno no pues hay muchisimo pero nos parecio entender que la casa se tiene que hacer tal y como esta. Pero yo me pregunto si estubiese derrumbada del todo tambien estarias obigada hacerla como estaba pues esta casa es del año 1750 y se hicieron pocas cosas podriamos acabar de quitarla y en el mismo sitio poner una prefabricada que cumpla con las normas de estetica de la zona

       

       

      JENY

      No me dejan construir a parcela rustica de 10.500m2

      • 9septiembre 2013
      • Autoría: JENY

      HOLA A TOD@S. TENGO UNA PARCELA RUSTICA DE 10.500M2 Y SIN NINGUNA PROTECCIÓN. RESULTA QUE PARA PODER CONSTRUIR UNA CASA, O PONER UNA PREFABRICADA TENGO QUE TENER JUSTAMENTE 100ML DESDE LOS LINDES DE UNA ZONA URBANA, E YO TENGO 98ML DE CADA LADO QUE LINDE CON LA ZONA URBANA. DEL AYUNTAMIENTO ME DENIEGAN LA LA LICENCIA DE CONSTRUIR O PONER UNA CASA O(PREFABRICADA), POR EL MOTIVO QUE NO TENGO 100ML Y QUE TENGO 98ML. POR FAVOR SÍ ALGUIEN SABE ALGO AL RESPECTO O ME PUEDE DAR UN CONSEJO-SE LO AGRADECERÍA DE CORAZÓN. ES QUE YA ESTOY MUY DESESPERADA Y TENIA TANTA GANA DE PODER PONER UNA CASITA Y DISFRUTAR DE MI PROPIEDAD. MUCHAS GRACIAS, Y OJALA ALGUIEN ME PODRÁ AYUDAR. UN SALUDO

       

       

      • miguel angel69231

        Construir en suelo rustico.

        • 14septiembre 2013
        • miguel angel69231 responde a JENY

        hola Yeni,yo he construido en suelo rustico,siempre con la legalidad.En suelo rustico se permite el 2% sobre la superficiie del terreno ,y maximo 7 mts de altura,los porches con tres caras libres se consideran el 50%.Por lo general,las Comunidades sulen ser iguales en normativa.Pide la normativa en tu Comunidad (la mia es C.Valenciana)-Pide a tu ayuntamiento la normativa sobre suelo rustico NO protegido.Yo tengo una casa de 340 mts cuadrados en suelo rustico con un suelo de más de 20000 mts .Claro,tienes que hacer proyecto,pagar licencia obras,seguro decenal ( NO ES OBLIGATORIO SI NO VAS A VENDER LA CASA ).Puedes construir siempre en la legalidad.Mi consejo es que vayas de cara al ayuntamiento.Saca a traves de internet la Normativa en suelo rustico.Eso de 98 mts me suena a chinos.Son el 2% sobre 10000 mts o sea que puedes construir una casa de 210 mts.
        Ya me contaras. saludos Miguel

         

      Carmen Gomez

      Edificacion fuera de ordenacion

      • 19agosto 2013
      • Autoría: Carmen Gomez

      Tenemos un terreno urbano en el que ya existe una edificacion antigua. El problema es que ésta edificacion no cumple la normativa con respecto a linderos, al estar unida a otras viviendas colindantes. Por ese motivo, el Ayuntamiento de Murcia argumenta que está fuera de ordenacion y no permite ninguna actuacion en este terreno. Mi duda es la siguiente: ¿nos permitirian poner una pequeña cabaña de menos de 50 m2?

       

       

      Andres36310

      Casas rurales baratas

      • 10agosto 2013
      • Autoría: Andres36310

      Pues si me parecen una forma ideal de vivienda, muchas gracias por la documentación a la hora de los permisos y demás, siempre suele ser un caos para poderla encontrar y se agradece tan bien explicada.

      Saludos!!

       

       

      Marixus

      Mobil home

      • 20mayo 2013
      • Autoría: Marixus

      Hola. Estoy pensando en comprarme una casa móvil como vivienda. Estuve mirando algunas empresas por internet. El problema es que no tengo el terreno. ¿Es conveniente dejar en las manos de estas empresas para que me busquen un terreno? ¿O es mejor que yo misma me vaya al Urbanismo informarme mejor de los tipos de licencias que me hacen falta y qué terrenos disponen para este uso? Lo siento, pero entiendo poco a respecto. Muchas gracias.

       

       

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